私の投資履歴② 不動産投資を検討
外貨預金から始まった運用ですが、知人の紹介から不動産投資の検討を始めました。
不動産投資を進めるサイトでは、以下のメリットがよく書かれています。
「①生命保険代わり」、「②老後の年金対策」、「③相続税対策」、「④節税効果」、「⑤インフレに強い」、「⑥レバレッジ効果」などなど。
ワンルームマンションに絞り検討を始めることにし、不動産投資に関する書籍を数冊読み、予備知識を付けた後、不動産会社に行き具体的な物件の提案を受けました。結果、不動産投資は見送ることにしましたが、それぞれの検討結果は以下のとおりでした。
東京都内のワンルームマンションで価格は2000万円代、月10万円程度の家賃で空室リスクや修繕費込みでシミュレーションをした結果、収支はトントンの物件でした。
「①生命保険代わり」：原資は住宅ローンの金利と考えると、生命保険が必要であれば掛け捨ての生命保険に入ればいいためメリットとは言えないと思いました。
「②老後の年金対策」：新築マンションを35年ローン組んで支払いが完了したとして、自分が築35年の部屋を借りるかといいと、かなり家賃が安くないと避けるかなと思いました。修繕費や税金の支払いなどを考えるとそれほど期待はできないかと思いました。
「③相続税対策」：相続税対策が必要なほど資産は持っていないため、そもそも相続税については検討する必要はありませんでした。
「④節税効果」：不動産事業単体で利益を出すことが目的のため、購入から売却まで通しで考えると節税どころか増税になるはずです。購入年度や一時的には減価償却費等で節税になる年もありますが、長期的に考えると節税にはならないと思いました。
「⑤インフレに強い」：現物資産のため、現金に比べるとインフレには強いです。ただ、インフレに強いのは何も不動産だけではなく他にも選択肢はあるなと思いました。
「⑥レバレッジ効果」：これは不動産投資にしかないメリットかなと思います。株式投資では銀行はお金を貸してくれません。不動産投資の場合、フルローンで組むとわずかな元手で数千万の投資ができます。
以上より、不動産投資にしかないメリットと感じたのは「⑥レバレッジ効果」の部分だけでした。不動産事業単体で利益を出しで初めてレバレッジ効果が出ますが、紹介を受けた物件収支トントンでしたので結局メリットにはなりませんでした。
将来、利回りのいい物件が見つかれば不動産投資を再検討するかもしれませんが、それまではじっくり物件を探そうと思います。